Besonderheiten bei gemischt genutzen Grundstücken und Änderung der Nutzungsverhältnisse

Der Vorsteuerabzug in der höchstmöglichen Größe hängt von der optimalen Zuordnung aber auch vom geeigneten Maßstab der Vorsteueraufteilung ab. Beim Bau oder Erwerb sollten diese Entscheidungen schnell getroffen werden, um Fristen für die ordnungsgemäße Dokumentation für das Finanzamt nicht zu versäumen.

Ändert sich die Grundstücksnutzung, müssen die Vorschriften Vorschriften zur Vorsteuerberichtigung beachtet werden.

Voraussetzung für den Vorsteuerabzug nach § 15 Abst. 1 UStG
Vorsteuerabzugsberechtigt sind nur Unternehmer. Wenn der Leistungsempfänger selbst Umsatzsteuer-Schuldner ist, muss für die Geltendmachung die Ordnungsmäßigkeit nicht erfüllt sein.
Beim "Vorsteuerabzug und Vorsteueraufteilung bei Grundstücken" fallen Umsätze an, die unter das Grunderwerbssteuergesetz fallen oder Werklieferungen dienen. Vorsteuererstattungsansprüche können zu 100% aus Eingangsleistungen gegengerechnet werden.

Wird die Immobilie für mehrere Zwecke genutzt, muss noch die Zuordnung erfolgen. Die Dokumentation über den Umfang der Immobiliennutzung und deren Zuordnung, sollte grundsätzlich im ersten Umsatzsteuer-Voranmeldungszeitraum vorgenommen werden..

Die Zuordnungsentscheidung ist dem Finanzamt zeitnah zu dokumentieren, d. h. spätestens zum 31.05. des Folgejahres. Änderungen können mit Abgabe er fristgerechten Jahressteuererklärung korrigiert werden. Fristverlängerungen für die Steuereerklärungen betreffen nicht die Frist zur Dokumentation der Zuordnungsentscheidung. (BFH-Urteil vom 23.10.2014, V R 11/12, Lexinform 0929124).

Bei verspäteter Abgabe wird die Immobilie bis zu einer möglichen Änderung dem nichtunternehmerischen Bereich zugeordnet.

Eine erhebliche Vorteuerberichtigung droht, wenn die Zurodnungsdokumentation verspätet eingereicht wird und ein damit in Anspruch genommener Vorsteuerabzug korrigiert werden muss.

Änderung der Verhältnisse und damit Vorsteuerberichtigung

  • Nutzungsänderung
  • Übergang von eigengewerblich genutzten Räumen zu steuerfreier Vermietung
  • Änderung des Vorsteueraufteilungsschlüssels
  • Änderung des Umfangs der Nutzung

Grundsätzlich ist eine Berichtigung der Vorsteuer nur möglich, wenn die Leistungen dem Zeitpunkt des Leistungsbezuges zugeordnet werden können.

Fazit:

  • Für den Vorsteuerabzug muss eine betriebliche Nutzung > 10% vorliegen
    (Die Höhe des Abzuges richtet sich nach der Privatnutzung und den steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen)
  • Muss dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden
  • Die Entscheidung muss bis 31.05. des Folgejahres feststehen
  • Muss dem Finanzamt gegenüber dokumentiert werden
  • Beachtung der Vorsteueraufteilung nach § 15 ABs. 4 UStG

Eine gute Zuordnungsentscheidung sichert Ihnen eine 100% Vorsteuerabzugsmöglichkeit. Die Prüfung sollte jedes Jahr durchgeführt werden, um geänderte Verhältnisse zu berücksichtigen. Die Finanzverwaltung überwacht diesen Bereich der Steuergestaltung sehr intensiv.

Eine Übersicht der Vorsteuerabzüge bei unterschiedlicher Immobiliennutzung haben wir hier für Sie zusammengestellt.

Machen Sie gleich einen Termin aus mit uns aus, damit Ihre Unterlagen geprüft werden können. So erfahren Sie schnell, ob und wie eine Berichtigung erfolgen muss und welche Vereinfachungsregeln es gibt.