Joachim Matheis als Experte in der Abendschau

Das Bayerische Fernsehen hat sich im Rahmen der Abendschau „Der Süden“ mit dem Thema: Landwirtschaftliche Hofstellen beschäftigt.

Unter dem Titel: Neues Leben für alte Höfe

war für die Autorin Judith Zacher die Expertise von Joachim Matheis gefragt.

In Bayern, so im Bericht, wird durch Versiegelung und Flächenfraß täglich 12 -13 Hektar Land verbaut. Wiesen, Äcker und Felder werden zubetoniert. Ein Baugebiet nach dem anderen wird ausgewiesen. Gleichzeitig gibt es jedoch noch so viel Platz – und zwar innen drin, in den Dörfern und Städten: Alte Bauplätze, ohne Bauzwang, leerstehende Gebäude und auch Bauernhöfe, die nicht mehr bewirtschaftet werden. Die Kommunen dabei zu unterstützen, diese wiederzubeleben, darum bemüht sich der Landkreis Donau-Ries ganz besonders.

Martin und Kathrin Doppelbauer wohnen seit mehr als 20 Jahren mitten in Appetshofen. Neben Martins Elternhaus hatten Sie 1999 ein Stallgebäude neben dem Elternhaus gekauft. Unten Schweinestall, oben Strohlager und Silos – es gab eine ganze Menge zum Umbauen und Entsorgen.

Die Umbaumaßnahmen zogen sich über 24 Monate hin – es waren harte Jahre, so berichtet Herr Doppelbauer, samstags von morgens 6 bis abends 9 Uhr wurde gearbeitet. Zum Glück gab es mit den Nachbarn nie ein Problem wegen des Baulärms. Unser größter Vorteil war, dass mein Vater Maurer ist – alleine das ist unbezahlbar – und viele Freunde haben mitgeholfen.

Erst abreißen, dann wieder aufbauen – das kostet Kraft, Zeit und Geld. Die Doppelbauers haben inzwischen auch noch das Nachbarhaus renoviert, in dem nun Kathrins Eltern eingezogen sind, die von Sachsen hierher nach Bayern gezogen sind. Grüne Fensterläden und Sprossenfenster, so ist aus dem verfallenen Hof ein Schmuckstück wie aus dem Bilderbuch geworden.

Der Landkreis Donau-Ries bemüht sich seit 5 Jahren in einem Modellprojekt, Anreize zu schaffen, damit Leerstände innerorts wiederbelebt werden können.

Barbara Wunder vom Konversionsmanagement Donau-Ries berichtet, dass man erstmals ermittelt habe, wie viele Flächen innerorts überhaupt zur Verfügung stehen.

Und weiter: Wir haben erstmals neben diesen Daten auch ermittelt, wer davon tatsächlich verkaufen will. Das ist schon eine ganze Menge, was wir erreicht haben. Wir haben schon rund 100 Leerstände von Brachflächen im Ortskern ermittelt, die zum Verkauf stehen. Das entspricht von der Größe zwei kompletten Baugebieten. Diese Daten stammen von rund der Hälfte der 44 Kommunen im Landkreis. Das soll in Zukunft noch ausgeweitet werden.

Wir unterstützen die Kommunen und helfen ihnen, ein aktives Innenentwicklungsmanagement aufzubauen. Was braucht es für Methoden, wie erfasse ich Flächen, wie schreibe ich Eigentümer an, wie kann ich einen Innerortsbebauungsplan oder einen Rahmenplan für die Innenentwicklung aufstellen. Oder wie stellt man als Kommune ein eigenes Innerorts-Förderprogramm auf, um die leerstehenden Wohnhäuser zur Wiederbelebung tatsächlich zu fördern, auch finanziell.

Ob leerstehende Wohnhäuser, unbebaute alte Bauplätze ohne Bauzwang oder eben: Aufgegebene Hofstellen: Ganze 350 Hektar Fläche liegt brach – innerorts, in den 22 erfassten Kommunen im Landkreis Donau-Ries. Nur: die Eigentümer wollen nicht verkaufen. Auf der Bank gibt’s kaum was für´s Geld – und gerade beim Verkauf von Bauernhöfen fürchten viele die vermeintlich hohen steuerlichen Abgaben. Ein Hof ist ja ein Betrieb. Jedoch – man kann vorsorgen, sagt Steuerberater Joachim Matheis:

„Optimal ist, einen Zeithorizont von 3-5 Jahren einzuplanen. Eine optimale Steuergestaltung besteht aus vielen Elementen und die dabei unter Umständen einzuleitenden Schritte wie

• Grundbuchänderung durch Aufnahme von Beteiligten
• Sperrfristen
• verbindliche Anfragen beim Finanzamt

machen einen großzügigen Zeithorizont erforderlich.

Wenn sich alle Beteiligten in den Gemeinden und Städten an einen Tisch setzen, könnten in einem gemeinsamen Projekt konstruktive Lösungen für alle Beteiligten gefunden werden. Selbst für den Fall, dass ein Bebauungsplan erstellt werden müsste, ist dies im Zeitraum von 3-5 Jahren umsetzbar.

Veräußerung aus dem Privatvermögen

Vorrangig ist die Strategie bei der steuerlichen Gestaltung für den Verkäufer eines landwirtschaftlichen Anwesens, dass die Veräußerung aus dem Privatvermögen und damit steuerlich begünstigt erfolgt. Sollte es trotzdem zu Veräußerungsgewinnen kommen, können entsprechende Entscheidungen dafür sorgen, dass diese Gewinne keine steuerlichen Auswirklungen haben. Wenn der Zeithorizont auf 10 Jahre erweitert wird, ist in den meisten Fällen sogar eine völlig steuerfreie Veräußerung möglich. Deshalb gilt:

Je früher man mit der Überlegung und Planung beginnt, umso besser.

Die neuere Rechtsprechung ermöglicht durch eine verbindliche Anfrage an das Finanzamt eine hohe Gestaltungssicherheit zu erreichen. Auch die Gestaltung mit Personengesellschaften ist eine Option, die zielführend sein kann.

An einem konkreten Beispiel wird das recht deutlich:

Ein 55-jähriger verheirateter Landwirt mit Kindern und Bauernhof mit großem Obstgarten teilt den Betrieb in Hofstelle mit Obstgarten und die Äcker auf. Die Hofstelle mit Obstgarten wird vom Senior betrieben, die Äcker gehen in eine Personengesellschaft mit den Kindern. Wird der Senior 60, gibt er die Landwirtschaft auf und hat dann die Hofstelle und den Obstgarten vergünstigt im Privatvermögen.

Außerdem gibt es auch noch diverse Fördermöglichkeiten. Wüssten das alle, die an dem Modellprojekt mitmachen, würden vielleicht mehr sich entschließen, ihren Hof zu verkaufen – an Familien wie die Doppelbauers. Die sind glücklich mitten im Dorf.

Martin Doppelbauer findet es besonders schön, dass „das alte Sach´ wiederbelebt wird, dass einfach das Haus nicht „ausblutet“. Zum einen ist man im Dorf ein bisschen für sich – in einer Siedlung muss man ja Angst haben, dass einem jemand das Steak vom Grill holt. Und was noch im Dorf anders ist: Wenn ich am Abend noch was in der Werkstatt mache – oder noch mit dem Bulldog fahre – das wird im Dorf eher toleriert. Das liegt auch am Bebauungsplan. Hier habe ich ein Gewerbe mit einer Werkstatt angemeldet. Draußen in der Siedlung dürfte ich das nicht. Hier kann ich auch mal was in der Werkstatt machen und wenn meine Frau nicht da ist, trotzdem noch für die Kinder da sein kann.

Jeden Tag werden in Bayern Flächen, so groß wie 17 Fußballfelder, versiegelt und zugebaut. Gleichzeitig gibt es in den Dörfern und Städten noch so viel Platz: Alte Bauplätze ohne Bauzwang, leerstehende Gebäude und auch Bauernhöfe, die nicht mehr bewirtschaftet werden. Im Landkreis Donau-Ries bemüht sich der Landkreis intensiv, die Kommunen zu unterstützen, solche Flächen und Gebäude wiederzubeleben.

Judith Zacher vom Bayerischen Fernsehen nimmt sich dieses Themas im Rahmen der „Abendschau – der Süden“ an.

Viele Besitzer der ungenutzten Höfe und Flächen würden nicht verkaufen wollen, da sie hohe steuerliche Belastungen fürchten. Wie dies vermieden werden kann, war eine der Fragen, die mir in diesem Zusammenhang von Frau Zacher im Interview gestellt wurden. Bei entsprechendem Zeitrahmen gibt es dafür einige sehr interessante Lösungen